กฏหมายที่ดิน

ความรู้เกี่ยวกับกฏหมายที่ดิน

            "ที่ดิน" เป็นทรัพยากรธรรมชาติที่มีความสำคัญต่อความเป็นอยู่ และการดำรงชีวิตของเราเป็นอย่างมาก เพราะที่ดินเป็นปัจจัยเบื้องต้นของการดำเนินชีวิตของสังคมเราที่ขาดเสียไม่ได้ เป็นรากฐานของบ้านเรื่อนที่อยู่อาศัยของชาวบ้านประชาชนโดยทั่วไป ไม่ว่าจะอยู่ในเขตต่างจังหวัด หรือในเขตมหานคร และที่ดินยังเป็นฐานในการผลิตปัจจัยสำคัญในเรื่องของอาหารให้กับคนเราอีกด้วย ดังนั้นที่ดินจึงมีความสำคัญ และได้กลายไปเป็นทรัพย์สินที่มีค่าสำหรับประชาชน

        ปัจจุบันประชาชกรในประเทศของเรา ได้เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก และมีแนวโน้มที่จะขึ้นไปเรื่อยๆ ประกอบกับเศรษฐกิจของประเทศก็เจริญเติบโตไปตามยุคสมัย จนเราแทบจะปรับตัวตามไม่ทัน ต่อการเปลี่ยนแปลงที่ได้เกิด แต่สิ่งที่น่ากังวลกว่านั้น ก็คือ  ความต้องการในการใช้ที่ดินที่มีแต่จะเพิ่มสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว แต่ในขณะเดียวกัน จำนวนของที่ดินกลับมีจำนวนที่จำกัด และกระจุกตัวอยู่กับคนบางกลุ่มบางพวก  ดังนั้นการแย่งชิง การบุกรุกเข้าครอบครองที่ดินสาธารณะจึงได้เกิดมีขึ้นอยู่ทั่วทุกหัวระแหง ซึ่งรวมไปถึงปัญหาของการบุกรุกป่าของชาวบ้านเพื่อจะเข้าไปทำประโยชน์ตามที่เป็นข่าวอยู่บ่อยๆ จึงมีมากเพิ่มตามไปด้วย

        ปัจจุบันกฎหมายที่ดิน ได้เข้ามามีบทบาทในการเข้ามาควบคุม และยังเป็นหลักเกณฑ์ในการได้มาซึ่งที่ดินของชาวบ้านตามกฎหมาย ซึ่งต้องเป็นไปตามระเบียบ ขั้นตอน ตามที่กฎหมายกำหนดไว้แทบทั้งสิ้น   ทำให้ปัจจุบัน การได้มาของที่ดินของชาวบ้านและประชาชน จึงเป็นการได้มาโดยการซื้อขายเปลี่ยนมือกันต่อๆ มา  รวมทั้งการได้รับมาโดยการตกทอดเป็นมรดกจากพ่อสู่ลูก เป็นส่วนใหญ่

        “ที่ดิน” ตามภาษาชาวบ้านนั้น เป็นที่เข้าใจได้ง่ายๆ ว่า คือ พื้นดินทั่วไป  แต่ในความหมายของกฎหมายที่ดินนั้น  “ที่ดิน” มีความหมายกว้างกว่าตามความหมายธรรมดาของชาวบ้าน โดยตามกฎหมายที่ดินนั้น รวมไปถึง ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเล ด้วยนะครับ..

เอกสารเกี่ยวกับที่ดิน

  "ที่ดิน" เป็นทรัพยากรอย่างหนึ่งของชาติ ในสมัยโบราณนับตั้งแต่สมัยสุโขทัย ที่ดินทั้งหมดเป็นของพระเจ้าแผ่นดิน ต่อมาก็ได้มีการอนุญาตให้ประชาชนได้เข้าครอบครองทำกินเรื่อยมา จวบจนมาถึงปัจจุบันนี้ ซึ่งตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ก็ได้มีการปรับเปลี่ยนการถือครองที่ดินของชาวบ้านเรื่อยมา จากเดิมที่ถือว่า ที่ดินเป็นของพระเจ้าแผ่นดินทั้งหมด สุดท้ายก็ได้ปรับเปลี่ยนมาในลักษณะที่ชาวบ้านสามารถเข้าครอบครองทำกิน จวบจนปัจจุบันชาวบ้านประชาชนก็สามารถกลับกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้

         ปัจจุบันหน่วยงานราชการที่เกี่ยวกับที่ดิน ได้ออกเอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดินให้กับประชาชนผู้ครอบครองที่ดินทำกิน เพื่อเอาไว้แสดงเป็นหลักฐาน ในส่วนของขอบเขต ทิศ ลักษณะ พร้อมทั้งแสดงความเป็นเจ้าของๆ ที่ดินผืนนั้นๆ อันมีมาแต่เดิม ทั้งนี้เอกสารสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินที่ โดยมีรายละเอียดดังนี้

         1. หลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน หรือ ส.ค.1  ออกให้กับราษฎรซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน อยู่ก่อนที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ ซึ่งราษฎรได้ไปแจ้งการครอบครองเอาไว้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

         2. ใบจอง หรือ น.ส.2 เป็นหนังสือสำคัญที่ออกให้แก่ราษฎร เพื่อแสดงการยอมให้ราษฎรเข้าครอบครองที่ดินได้ชั่วคราว

         3. ใบเหยียบย่ำ เป็นหนังสือสำคัญที่อนุญาตให้ราษฎรเข้าจับจองที่ดิน เพื่อให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินรกร้างว่างเปล่า  โดยใบอนุญาตนี้ มี 2 ชนิด คือ

             - ใบเหยียบย่ำ คือ ใบอนุญาตให้ราษฎรจับจองที่ดิน ซึ่งนายอำเภอเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจในการออกใบเหยียบย่ำ มีระยะเวลาให้ราษฎรที่ได้รับอนุญาตเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จ ภายใน 2 ปี นับแต่วันที่ได้รับใบเหยียบย่ำ

             - ตราจอง คือ ใบอนุญาตให้ราษฎรจับจองที่ดิน ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้มีอำนาจในการออกใบอนุญาต มีระยะเวลาให้ราษฎรที่ได้รับอนุญาตเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จ ภายใน 3 ปี นับแต่วันที่ได้รับใบตราจอง

         4. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3 เป็นหนังสือสำคัญจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า ราษฎรได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว ซึ่งที่ดินที่จะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้ได้ จะต้องเป็นที่ดินที่ผู้มีสิทธิในที่ดินได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว และเป็นที่ดินที่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ ตามกฎหมาย

         5. ใบไต่สวน หรือ น.ส.5 เป็นหนังสือสำคัญแสดงการสอบสวน เพื่อออกโฉนดที่ดิน ในที่นี้หมายความรวมถึงใบนำ ด้วย

         6. โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

การทำสัญญาซื้อขายที่ดิน

              การซื้อขาย เป็นกิจกรรมที่มีมานานแล้ว ตั้งแต่รุ่นปู่รุ่นย่า ซึ่งเริ่มแรกเดิมที่นั้น ก็เป็นเพียงกิจกรรมการแลกเปลี่ยนสิ่งของที่จำเป็นต่อกันธรรมดาๆ ต่อมาก็ได้มีการพัฒนาสื่อกลางในการทำการซื้อการขาย ซึ่งหากจะรู้ว่าเรื่องราวจากอดีตมาถึงปัจจุบันนั้น เรื่องราวรายละเอียดเป็นมาอย่างไร ก็ลองๆ ไปสอบถามเอากับผู้เฒ่าผู้แก่ ที่ผ่านประสบการณ์เหล่านั้นมา และนั้นก็คงจะยากเต็มที เพราะว่าท่านที่ว่าไม่คอยนานอย่างนั้นหรอก (ตามอายุขัย) ทางที่ดีก็เปิด

หนังสือตำราตามห้องสมุดต่างๆ เป็นดีที่สุดละครับ

         เมื่อเรื่องของการซื้อขายมีมานมนานแล้ว ก็ย่อมเป็นธรรมดาที่ชาวบ้านโดยทั่วไปจะเข้าใจ โดยเฉพาะเรื่องของการซื้อการขายในปัจจุบันนี้ ต้องทำกันอยู่ทุกวัน นับตั้งแต่ลูกเด็กเล็กแดงทั้งหลาย ที่มักจะร้องงอแงขอเงินไปซื้อขนมอยู่ทุกวัน และที่ว่ามารวมๆ กันนั้น ก็เป็นเรื่องของการซื้อขายโดยทั่วไป แต่ถ้าถามถึงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ละ  แบบนี้ก็เดาได้ไม่เลยว่า บางคนก็อาจจะรู้ บางคนก็คงส่ายหน้า  ที่เป็นอย่างนี้ สาเหตุก็มาจากเรื่องของการใช้ภาษา  เพราะภาษาที่ใช้เป็นภาษาทางการมากเกินไป แต่ถ้าเราบอกว่า "ซื้อขายที่ดิน" ทุกคนก็คงจะร้องอ๋อ และต่างก็ถึงบางอ้อทันที

         "อสังหาริมทรัพย์"  ถ้าไม่ลงรายละเอียดมากนัก เราก็จะเห็นได้ว่า เป็นเรื่องเกี่ยวกับที่ดินเป็นส่วนใหญ่   ดังนั้นเมื่อเราได้ยินคนพูดถึงเจ้าอสังหาริมทรัพย์  เราก็จะสามารถเข้าใจ และเห็นภาพได้ว่าเป็นเรื่องของที่ดิน การซื้อขายที่ดินในทางกฎหมายนั้น จะมีหลักเกณฑ์ ขั้นตอน ซึ่งสำหรับชาวบ้านธรรมดาแล้ว ก็อาจจะรู้สึกเหมือนกันว่า  เป็นเรื่องที่ยุ่งยากมาก ทำให้ต้องเสียเวลาทำมาหากิน และสุดท้ายก็เลยแก้ปัญหาโดยการซื้อขายกันเอาเองเลย ก็แบบว่า เอาตังค์มา แล้วก็เอาที่ดินไปเลย  แบบนี้ถ้าถามว่าใช้ได้หรือเปล่า ก็บอกได้ว่า ใช้ได้แบบชาวบ้านๆ (หากไม่มีปัญหาอะไรขึ้นมาเสียก่อน)

         ที่นี้เรามาทำความเข้าใจ ในเรื่องของการ "ซื้อขายที่ดิน" ที่ถูกต้องตามกฎหมายกันก่อนดีกว่า ในที่นี้จะขอพูดถึงเรื่องของการซื้อขายที่ดินที่มีโฉนด หรือที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) หรือใบไต่สวน โดยกฎหมายที่กำหนดเรื่องของการซื้อขายที่ดินเอาไว้ ก็จะเป็นไปตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ซึ่งได้กำหนดเรื่องนี้เอาไว้ว่า "การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นโมฆะ " จากหลักเกณฑ์ดังกล่าว สามารถสรุปขั้นตอนการทำได้ว่า

          1. ทำเป็นหนังสือ   

          2. นำหนังสือนั้นไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

          3. หากไม่ทำตามข้อ 1. และข้อ 2. การซื้อขายก็จะตกเป็นโมฆะ

         "การทำเป็นหนังสือ" นั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าต้องมีรูปแบบอย่างไร แต่ก็เข้าใจได้ว่า ก็คือหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินนั้นเอง  ฉะนั้นแล้วการซื้อขายที่ดิน จึงต้องทำเป็นหนังสือหรือสัญญาขึ้นมาเสมอ ดังนั้นเราจะทำการซื้อขายด้วยวาจา อย่างนี้ก็คงไม่สามารถจะทำได้

         "นำไปจดทะเบียน"  ในส่วนนี้ก็เป็นการนำเอาสัญญาซื้อขาย ที่ได้ทำขึ้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ไปขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

       

         "พนักงานเจ้าหน้าที่"  ในที่นี้ก็ คือ "เจ้าพนักงานที่ดิน"

         ดังนั้นจึงสรุปได้ว่า "การซื้อขายที่ดิน" ผู้ซื้อและผู้ขายต้องทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือขึ้นมา โดยผู้ซื้อผู้ขายสามารถตกลงกันในเรื่องของราคา  การจ่ายเงิน  วันที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดิน และการจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนต่างๆ เสียให้เรียบร้อยเสียก่อน  เมื่อได้ทำสัญญากันเสร็จเรียบร้อยแล้ว ก็จะนำหนังสือสัญญาที่ได้ทำกันนั้นไปที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ พร้อมกับโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ของที่ดินที่ต้องการจะทำการซื้อขายกันนั้น เพื่อขอให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนการซื้อขายให้  

         เมื่อได้ยื่นเรื่องต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินก็จะตรวจสอบสัญญา และเอกสารต่างๆ ว่าถูกต้องหรือไม่ และถ้าถูกต้อง ก็จะทำการจดทะเบียนสิทธิให้  โดยเจ้าหน้าที่จะแก้ไขรายการสารบาญแสดงกรรมสิทธิ์หลังโฉนด หรือหลังหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เพียงแค่นี้ก็เสร็จเรื่องแล้วครับ

         ที่นี้เรามาต่อในส่วนของ "ที่ดินมือเปล่า" ซึ่งก็คือ ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิใดๆ เลย แบบนี้จะทำการซื้อขายได้หรือเปล่า ซึ่งก็น่าสงสัยอยู่     คำตอบที่มีอยู่ ก็คือ สามารถทำการซื้อขายกันได้ครับ ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ หรือที่เรียกว่าที่ดินมือเปล่านั้น  ถึงแม้ว่าจะไม่มีเอกสารในการแสดงสิทธิว่าใครเป็นเจ้าของที่ดิน  แต่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินก็มีสิทธิตามกฎหมาย ในการที่จะเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์  ซึ่งภาษากฎหมายเรียกว่า "สิทธิครอบครอง"               

         ดังนั้นหากใครเป็นเจ้าของ และได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นจริง ก็จะมีสิทธิในที่ดินนั้น ที่จะเข้าไปทำมาหากิน จะเอาไปขาย หรือจะยกให้ใครก็ได้   ส่วนวิธีการซื้อขายนั้น ก็ทำกันอย่างง่ายๆ แบบชาวบ้านๆ ก็ได้ คือ "เอาตังค์มา  แล้วก็เอาที่ดินไป"  แค่นี้ละครับ ง่ายดี 

   

              ที่มา:   http://www.chawbanlaw.com/bq_law/folder